Sebuah pengembangan kemewahan dekat tepi Sungai East di Williamsburg memiliki beberapa unit terjangkau untuk diperebutkan

Oleh Rachel Holliday Smith, Ann Choi, dan Will Welch, awalnya diterbitkan di THE CITY.

THE CITY menganalisis 18 juta aplikasi untuk apartemen dan memastikan bahwa para pelamar berpenghasilan rendah merasakan bahwa sistem ini ditumpuk terhadap mereka.

Badan perumahan kota bulan ini ditingkatkan sistem aplikasi online-nya membuat mencari apartemen yang terjangkau menjadi lebih mudah – tetapi peluang untuk mendapatkan sewa tetap terburuk bagi mereka yang memiliki paling sedikit.

SEBUAH Ulasan oleh THE CITY lebih dari 18 juta aplikasi ke sistem NYC Housing Join antara Januari 2014 dan Maret 2019 menunjukkan bahwa untuk setiap satu dari 21.382 apartemen baru yang dibangun sebagai bagian dari rencana Perumahan New York oleh Walikota Invoice de Blasio, 314 aplikasi yang memenuhi syarat masuk.

Semakin rendah biaya sewa – dan semakin rendah pendapatan rumah tangga yang mengajukan – semakin banyak orang melamar per apartemen.

"Ini membuat frustrasi," kata Grisel Cardona, seorang ibu dari Bronx Selatan tiga anak yang telah menerapkan sistem lotre lebih sering daripada yang bisa diingatnya selama dekade terakhir.

Dari lima kategori pendapatan dalam sistem lotre, rumah tangga seperti Cardona yang diklasifikasikan sebagai "berpenghasilan sangat rendah" – saat ini didefinisikan sebagai penghasilan hingga $ 30.720 untuk keluarga dengan tiga anak – menghadapi persaingan paling ketat untuk apartemen. Bagi mereka, 650 aplikasi masuk untuk setiap apartemen yang tersedia dari orang-orang yang memenuhi syarat berdasarkan ukuran dan pendapatan rumah tangga.

Untuk apartemen dengan batas penghasilan tertinggi – antara $ 122.880 dan $ 168.960 per tahun untuk keluarga dengan tiga orang pada tahun 2020 – kompetisi adalah yang paling sedikit, dengan 123 pelamar yang memenuhi syarat untuk setiap satu apartemen. Mereka enam kali lebih mungkin memiliki jumlah mereka dalam lotre sebagai pelamar miskin – dan banyak akhirnya memutuskan untuk tidak menyewa apartemen yang ditawarkan.

Dalam 14 proyek, sebagian besar dari mereka menargetkan batas pendapatan yang bahkan lebih tinggi di bawah program perumahan mantan Walikota Michael Bloomberg, bangunan melewati seluruh daftar pelamar yang memenuhi syarat untuk apartemen dengan harga tertinggi dan tidak menemukan seorang pun untuk mengambil unit mereka yang terjangkau.

Ketidakseimbangan bukanlah rahasia.

Bagi pengembang yang membangun perumahan, praktik mencampurkan penyewa yang lebih kaya dan berpenghasilan rendah dipadukan dengan kemampuan mereka untuk membiayai pembangunan yang mahal, dan menjadi pusat rencana perumahan walikota yang terjangkau.

Tetapi masa depan sistem itu berada di bawah tekanan – dan persaingan untuk perumahan yang terjangkau bahkan bisa semakin ketat, berkat kesengsaraan anggaran yang disebabkan oleh pandemi coronavirus.

De Blasio punya usulan pemotongan dalam untuk pendanaan untuk pengembangan masa depan, suatu langkah itu telah mengancam untuk mengerem pada tujuan perumahan yang terjangkau untuk membangun atau melestarikan 300.000 unit pada tahun 2026.

Bagi orang-orang New York yang kekurangan uang yang berusaha mendapatkan apartemen, bertahun-tahun aplikasi tanpa hasil telah mengajarkan mereka betapa rendahnya peluang mereka.

Sembilan Apartemen, Lima Tahun

Cardona mengatakan ia mendapat sekitar $ 18.000, dari pembayaran cacat untuk anak-anaknya – yang tertua, 9, dan yang termuda, 2, keduanya memiliki autisme – dan kupon makanan.

Minimal penghasilan pada iklan lotre hampir tidak pernah cocok dengan yang dia miliki.

“Paling tidak itu menunjukkan ada sekitar $ 30.000 atau $ 49.000, tergantung di mana dan apa itu. Tetapi Anda sama sekali tidak melihat sesuatu yang kurang dari itu. "

THE CITY menemukan bahwa dalam lima tahun, hanya ada sembilan apartemen yang tersedia untuk kategori penghasilannya dan ukuran keluarga melalui lotre. Hampir 10.000 aplikasi yang memenuhi syarat masuk untuk unit-unit itu, atau 1.107 aplikasi per apartemen.

Cardona telah bekerja di masa lalu di Macy, tetapi sekarang merawat anak-anaknya penuh waktu, dan menjadi sukarelawan di dewan pendidikan setempat. Meskipun dia bekerja, penghasilannya hampir selalu di bawah batas minimal – sebagaimana dijabarkan dalam setiap surat penolakan yang didapatnya dari Departemen Pelestarian dan Pengembangan Perumahan kota.

Di apartemennya saat ini – sebagian dibayar dengan voucher sewa yang berlaku hingga lima tahun – dua anak tertua mematikan tidur di tempat tidur yang didirikan di dekat dapur. Seluruh keluarga tidur di tiga tempat tidur yang diatur di kamar tidur tunggal.

Penolakan terakhirnya dari HPD datang minggu lalu. Itu untuk sebuah bangunan di Downtown Brooklyn di mana penghasilan minimal ditetapkan $ 105.326, electronic mail dari HPD mengatakan. Sebelumnya, dia menaruh harapan pada sebuah bangunan di Higher Manhattan.

Tetapi penghasilan minimal untuk pelamar di sana, ia menemukan dalam surat penolakannya, adalah $ 49.770.

"Kamu tidak ingin orang menjadi malas, baiklah, aku mengerti. Tetapi pada akhirnya … bagaimana orang bisa membeli apartemen jika orang mendapatkan $ 15.000, $ 12.000 di bawah jumlah yang mereka masukkan? " dia berkata. "Anda harus bekerja empat hingga lima pekerjaan untuk membeli apartemen."

Dek Campuran

Alasan mengapa sangat sulit bagi warga New York yang miskin untuk memenangkan tempat dalam lotere adalah juga mengapa banyak perumahan yang terjangkau di New York dibangun sama sekali.

Untuk menjaga banyak proyek yang dibangun secara pribadi dan disubsidi secara publik dalam kegelapan dan layak secara finansial untuk jangka panjang, pengembang mengumpulkan uang sewa dari orang-orang dari tingkat pendapatan yang berbeda.

Jessica Katz, direktur eksekutif Residents Housing and Planning Council, mengatakan "subsidi silang" ini adalah blok bangunan program perumahan kota – dan sebuah fitur, bukan bug.

"Dengan menggunakan unit-unit berpenghasilan tinggi, Anda mensubsidi unit-unit berpenghasilan rendah," kata Katz, mantan pejabat HPD. Berdasarkan di mana ada kebutuhan terbesar yang tidak terpenuhi, ia menambahkan, "permintaan akan selalu lebih besar di ujung bawah spektrum."

Untuk unit yang terjangkau, harga sewa ditetapkan tidak lebih dari 35% dari pendapatan penyewa, dan ditargetkan ke kelas yang berbeda berdasarkan pendapatan median space.

Pemilik membawa uang tunai untuk menutupi biaya unit berpenghasilan rendah dengan beralih ke subsidi yang didanai pajak, unit terjangkau dengan harga lebih tinggi yang ditargetkan untuk rumah tangga berpendapatan menengah, atau persewaan harga pasar.

Di Reside New York – sebuah perusahaan yang disewa oleh pengembang untuk menyaring, melakukan wawancara dan tur apartemen dengan pelamar lotre – staf melihat tren dengan jelas: apartemen "terjangkau" dengan harga lebih tinggi memacu permintaan yang paling sedikit.

Untuk lotre 2019 untuk apartemen di gedung mewah baru di Greenpoint, Reside menerima 63.235 pelamar dalam daftar acak dari HPD, kata staf kepada THE CITY. Tetapi hanya 2.587 pelamar yang bahkan sesuai dengan kurung pendapatan yang dirancang untuk 60 unit bangunan yang terjangkau – antara $ 42.206 dan $ 83.440, tergantung pada ukuran rumah tangga dan apartemen untuk 40 dari mereka, dan $ 81.840 dan $ 135.590 untuk sisanya.

Sisanya secara otomatis ditolak.

Memukul ‘Balas Semua’

Itu disebabkan oleh apa yang Margy Brown, komisaris rekanan HPD yang mengawasi lotere, menyebut “fenomena balas semua” – di mana para pemburu apartemen akan "melalui dan mengklik saja mendaftar, mendaftar, mendaftar ke setiap lotre," bahkan jika mereka tidak tidak cocok dengan kriteria.

Knowledge aplikasi antara 2014 dan 2019 mencerminkan hal itu. Secara keseluruhan, sebagian besar aplikasi dalam periode waktu itu ditolak. Hanya 37% dari whole yang memenuhi syarat berdasarkan ukuran dan pendapatan keluarga – 6.714.209 dari 18.298.168.

Perancangan ulang sistem lotre baru HPD, bernama Housing Join 2.0, dimaksudkan untuk mengatasi masalah itu. Ini merampingkan sistem aplikasi sehingga hanya akan menerima mereka yang rumah tangga dan ukuran pendapatannya cocok dengan pengembangan di mana mereka mencari apartemen.

Namun, peluang mendasar untuk rumah tangga yang memenuhi syarat untuk memenangkan apartemen tidak akan berubah. Bahkan di dalam satu bangunan, pelamar yang berbeda dapat memiliki peluang keberhasilan yang sangat berbeda – dan bukan hanya karena hampir setengah dari pembangunan harus menyisihkan separuh dari apartemen mereka yang terjangkau untuk penghuni distrik komunitas lokal.

Dalam 524 E. 14 St., di atas a Toko goal di Desa Timur, apartemen jatuh ke dalam dua kelompok yang ditargetkan pendapatan dalam lotere 2018-nya.

Apartemen untuk rumah tangga yang menghasilkan hingga sekitar $ 60.130 untuk keluarga tiga masing-masing mendapat 501 aplikasi – sementara hanya 65 diterapkan per apartemen eksklusif untuk mereka yang berpenghasilan hingga $ 111.670.

Mengejar Penyewa

Agen penyaringan penyewa menemukan bahwa apartemen berpenghasilan rendah cenderung untuk mengisi lebih mudah – sementara mereka harus mengejar penyewa berpenghasilan tinggi yang disetujui untuk meyakinkan mereka untuk menandatangani sewa. Di seluruh papan, mengisi apartemen melalui lotere membutuhkan waktu yang lama: satu tahun dan dua bulan adalah median, information HPD menunjukkan

Di Reside, spesialis pemasaran yang terjangkau Susan Moskovits mengatakan untuk bangunan lotere berpenghasilan rendah, ia hanya perlu menjangkau hanya sejumlah kecil pelamar yang memenuhi syarat karena begitu banyak yang berada di kolam renang. Mereka yang dihubungi hampir selalu mengambil apartemen jika mereka disetujui.

Tapi untuk apartemen berpenghasilan tinggi, dia menjangkau semua orang di daftar. Untuk satu gedung Bushwick yang segera dibuka untuk rumah tangga yang menghasilkan antara $ 75.429 dan $ 149.890 per tahun, ia “menjangkau semua 737 pelamar” hanya dengan tiga apartemen yang berharga $ 2.200 sebulan untuk satu kamar dan $ 2.450 untuk dua kamar.

"Banyak dari mereka yang tidak merespon sama sekali, selain untuk mengatakan, 'Oh, kami tidak lagi tertarik,'" katanya.

"Orang-orang di tingkat itu memiliki lebih banyak pilihan," kata Bernell Grier, direktur eksekutif di IMPACCT Brooklyn, organisasi nirlaba pengembangan masyarakat berusia 56 tahun yang membangun perumahan yang terjangkau dan menjalankan lotere.

Grier sering melihat calon penyewa berpenghasilan lebih tinggi melalui proses aplikasi dan disetujui untuk menyewa apartemen – hanya untuk menolaknya.

Tren ini muncul paling banyak di ujung tertinggi skala pendapatan Housing New York, 130% dari pendapatan rata-rata space New York Metropolis $ 102.400 – atau $ 133.120 untuk keluarga tiga orang. Di properti itu, ada "penolakan tingkat tinggi" dari pelamar, katanya.

'Terlalu bagus untuk menjadi kenyataan'

Bob Rentz dan istrinya menemukan diri mereka dalam skenario itu.

Penduduk Astoria telah mendaftar ke beberapa lotere terjangkau dan mendapat kecocokan untuk satu di tahun 2017.

Itu untuk satu kamar tidur Manhattan, di Kips Bay, kata Rentz. Mereka senang pada kesempatan itu, dan mengumpulkan banyak dokumen: membayar stub, catatan pajak, bahkan kwitansi Venmo, katanya.

"Kami pikir itu akan menjadi seperti apartemen mewah, banyak – seperti sewa Anda tidak akan pernah naik, Anda dikurung seumur hidup," katanya. "Terlalu bagus untuk menjadi kenyataan."

Harga yang disebut apartemen terjangkau, $ 2.233 per bulan, jauh lebih curam daripada $ 1.650 yang mereka bayarkan untuk tempat Astoria mereka. Dan ketika mereka akhirnya melihat apartemen baru, mereka langsung tahu itu tidak akan bekerja untuk mereka. Pasangan itu ingin memulai sebuah keluarga, tetapi hanya memenuhi syarat untuk satu kamar tidur kecil.

"Ketika kami berjalan, kami cukup tahu apa yang diperlukan untuk mengatakan ya," katanya.

Apartemen tidak memotongnya.

Mereka menolak tawaran itu. Tidak lama kemudian, para manajer gedung menawari mereka harga yang lebih rendah: $ 2.000 sebulan. Tetapi mereka masih mengatakan tidak.

Dalam beberapa kasus, bangunan menelusuri seluruh daftar pelamar yang memenuhi syarat dari lotere – dan

menemukan tidak ada yang mengambil unit.

Antara 2014 dan 2019, 461 unit di lebih dari 14 proyek tidak terisi, information HPD menunjukkan. Sebagian besar dari mereka berada dalam pengembangan dengan apartemen yang disisihkan untuk rumah tangga yang berpenghasilan di atas 165% dari pendapatan rata-rata space, atau $ 168.960 untuk keluarga dengan tiga orang pada tahun 2020.

Rencana perumahan De Blasio 2014 membatalkan kategori pendapatan menengah ke atas yang sudah ada sebelumnya. Dan pada Februari, pengembang yang telah kehabisan semua pelamar lotre harus memberikan unit tidak diklaim untuk tunawisma New York, dengan bantuan keuangan dari kota.

Pengembang telah menempatkan orang-orang tunawisma ke 300 apartemen sejak itu, kata HPD, sejumlah didorong oleh insentif uang tunai untuk dicurahkan bahkan lebih unit untuk mereka selama puncak wabah COVID-19.

Dibatalkan oleh GoFundMe

Warga New York yang miskin mencoba dan gagal selama bertahun-tahun untuk menemukan perumahan yang terjangkau melalui sistem yang dipenuhi permintaan.

Untuk setiap satu apartemen yang ditetapkan untuk kelompok berpenghasilan terendah di kota itu, sekitar 13 rumah tangga Kota New York pada tingkat itu membayar lebih dari 30% dari pendapatan mereka untuk perumahan – definisi standar sebagai "beban sewa" – menurut sebuah 2018 melaporkan dari pengawas kota Scott Stringer.

Untuk rumah tangga dalam kategori pendapatan tertinggi yang memenuhi syarat, trennya adalah sebaliknya: Hampir lima kali lebih banyak apartemen terjangkau sedang dibangun dibandingkan dengan jumlah orang yang terbebani dalam kategori berpenghasilan menengah.

Alex Fennell, advokat perumahan dan keadilan rasial dan mantan direktur politik di Church buildings United For Honest Housing, melihat keterputusan secara langsung sementara staf membantu pelamar melewati proses lotere yang “benar-benar berat”.

"Orang-orang berlaku selama bertahun-tahun dan ratusan apartemen sebelum mereka mendapat telepon kembali," katanya. Sangat jarang bagi seseorang untuk mendaratkan unit sehingga ketika itu terjadi, setiap orang di staf "akan tahu nama orang itu," katanya.

Efe Osaren tidak pernah mendapat tiket kemenangan.

Desember lalu, mahasiswa keperawatan, doula dan asisten bidan mendapat telepon tentang sebuah studio 947 dolar per bulan di sebuah gedung baru di Bushwick, hampir dua tahun setelah ia mendaftar di sana.

Osaren telah berburu apartemen melalui Housing Join sejak 2016 dan dihubungi dua kali sebelumnya tentang kemungkinan pertandingan. Pertama kali, pada 2017, pemeriksaan kredit menghentikan proses, katanya. Kali kedua, pada awal 2019, ia masuk daftar tunggu, tetapi tidak pernah mendengar kabar.

Dia saat ini membayar $ 1.250 untuk sebuah kamar di Bedford-Stuyvesant, dan setelah enam tahun di New York berbagi ruang, siap untuk memiliki tempat sendiri.

"Aku tidak pernah bisa memiliki sesuatu yang permanen," kata Osaren. "Saya sudah pindah setiap enam bulan, atau pindah setiap tahun, bahwa saya telah tinggal di sini."

Untuk mendaratkan apartemen, dia mengumpulkan ”jumlah dokumen yang berlebihan” untuk menunjukkan bahwa dia memenuhi syarat untuk unit ini, tersedia untuk orang-orang yang menghasilkan antara $ 34.355 dan $ 43.860 per tahun.

Namun sekitar sebulan kemudian, mimpi itu berakhir. Osaren mendengar dari seorang administrator lotere bahwa uang yang dia terima melalui kampanye GoFundMe untuk membantu membayar pendidikan profesionalnya membuatnya melebihi batas pendapatan apartemen – sebesar $ 700.

Pada awalnya, dia merasa sangat marah, "lalu kelelahan," katanya.

Sekarang, setelah wabah virus, dia merasa dia tidak bisa tinggal di kota. Dia telah kehilangan klien, dan sewa di Mattress-Stuy sudah habis pada akhir bulan. Pada bulan Juli, dia akan kembali ke keluarganya di Houston.

Melebihi Gol

Di dunia setelah COVID-19, pasokan perumahan baru yang terjangkau akan melambat. Administrasi de Blasio telah mengusulkan pemotongan sekitar 40% dari ini dan anggaran modal HPD tahun depan.

Rafael Cestero, mantan komisioner HPD di bawah Walikota Bloomberg dan sekarang presiden dan CEO dari Group Preservation Company, mengatakan pemotongan anggaran dikombinasikan dengan penghentian konstruksi telah berhenti sebanyak 10 kesepakatan pembangunan yang telah dikerjakan oleh kelompoknya.

"Apa pun yang akan kita tutup antara, katakanlah, 1 Maret hingga akhir Juni tidak akan terjadi," katanya. "Saya belum pernah melihat yang seperti ini dalam 30 tahun saya melakukan ini."

Komisaris HPD Louise Carroll mengakui bahwa pemotongan anggaran telah memperlambat produksi perumahan tahun ini. Tetapi dia mengatakan dia bangga dengan apa yang telah dilakukan pemerintah sejauh ini.

Sebelum pandemi melanda New York, agensi telah mendanai pembangunan atau pembiayaan kembali 28.000 unit pada akhir kuartal ketiga tahun fiskal pada 31 Maret, katanya – melampaui goal 25.000 setahun penuh sendiri. Pada akhir Maret, agensi telah mendanai 164.204 unit menuju 300.000 tujuan – sebagian besar darinya melestarikan apartemen yang ada terjangkau di masa depan.

"Kami telah melampaui goal kami untuk tahun ini dan rasanya lebih bijaksana untuk melakukan lebih sedikit – tidak melakukan apa-apa – tetapi melakukan lebih sedikit selama beberapa bulan sementara uang menjadi sasaran krisis COVID," kata Carroll.

Badan ini telah meningkatkan bagian pendanaan yang didedikasikan untuk penyewa berpenghasilan rendah dan sangat rendah, tambah komisaris. Awal tahun ini, walikota berkomitmen untuk membiayai setengah dari semua rumah yang baru dibangun untuk keluarga berpenghasilan kurang dari $ 50.000 setahun. Perubahan, katanya di Januari, akan membuat 2.000 lebih banyak apartemen untuk kelompok warga New York itu dari yang direncanakan sebelumnya.

Carroll juga menunjukkan bahwa pemotongan sedang dilakukan untuk anggaran yang secara historis tinggi di bawah de Blasio.

"Aku tidak akan memberitahumu itu cukup sampai setiap orang memiliki tempat tinggal yang terjangkau," katanya. "Tapi itu banyak, dan itu lebih dari yang pernah dilakukan siapa pun."

Memikirkan Kembali Sistem

Beberapa pendukung yang berupaya mereformasi rencana perumahan de Blasio melihat tantangan ekonomi kota saat ini, termasuk tanda tanya tentang pasar actual estat, sebagai kesempatan untuk menguji kembali fondasinya yang tidak merata.

Di antara ide-ide yang dimainkan adalah kepercayaan tanah masyarakat, di mana organisasi nirlaba akan mengambil kepemilikan properti untuk pengembangan di masa depan, perbankan tanah, berinvestasi di perumahan umum lagi dan mengubah lodge menjadi Tempat tinggal SRO.

Kata Fennell, "Kita perlu memberi orang-orang di komunitas kekuatan untuk mengendalikan apa yang terjadi di lingkungan mereka, dan untuk memiliki kepemilikan atas itu."

Kepada Aaron Carr, direktur eksekutif Housing Rights Initiative, momen saat ini adalah kesempatan untuk bergerak melampaui apa yang disebutnya sebagai "sistem yang gagal" dari lotre perumahan.

"Pada akhirnya, perumahan seharusnya tidak menjadi lotre," katanya. "Seharusnya itu benar."

Kelompoknya telah mendorong persyaratan untuk menyertakan perumahan yang terjangkau dalam perkembangan baru di SoHo dan NoHo yang mahal di Manhattan, daerah di mana pasar panas membuat subsidi pemerintah kurang diperlukan.

“Membangun komunitas berpenghasilan tinggi adalah hal yang mutlak, tidak hanya dari sudut pandang ethical, tetapi juga ekonomi,” kata Carr.

Bagi Cestero, inti masalahnya adalah biaya yang masih jauh melebihi kemampuan membayar banyak orang. Menurut Dewan Pedoman Sewa, hanya mengoperasikan dan memelihara apartemen yang sudah dibangun biaya rata-rata $ 1.034 per bulan – jauh lebih tinggi daripada yang dapat dimiliki banyak orang New York.

"Kita tidak bisa membangun jalan keluar dari krisis itu untuk orang-orang berpenghasilan rendah," kata Cestero. "Ini tentang memiliki pendapatan yang cukup untuk dapat membayar sewa yang paling terjangkau sekalipun."

THE CITY adalah outlet berita independen dan nirlaba yang didedikasikan untuk pelaporan yang keras yang melayani masyarakat New York.